Ofte stillede spørgsmål
Må danskere eje en bolig i Berlin?
Hvilke kvarterer er de bedste?
Hvorfor ikke bruge en almindelig tysktalende ejendomsmægler?
Hvordan sikrer jeg mig en bestemt bolig?
Hvad er handelsomkostningerne?
Hvad er en finansieringsbekræftelse og hvorfor er det nødvendigt?
Hvad skal man betale i skat, hvis man sælger den igen?
Skal man have en dansk eller tysk advokat?
Kan man købe lejligheden sammen?
Beregn dine månedlige boligudgifter
Grundskat og månedligt bidrag til ejerforening
Hvordan ved jeg, at byggeriet laves ordentligt?
Hvis jeg køber en lejlighed i et saneringsprojekt, hvornår er min lejlighed så klar til indflytning?
Hvad er det med tyske køkkener?
Ja, der er fri adgang for udlændinge til at erhverve sig fast ejendom i Berlin. Ejerskabet bliver dokumenteret hos en offentlig notar, som sørger for tinglysning og for de nødvendige papirer på, at man har ejendomsretten til en given bolig.
Der er ikke bopælspligt i Berlin, og det er således op til ejeren, om boligen anvendes som fast bopæl, privat feriebolig eller lejes ud. - Tilbage.
Køber man en nyistandsat lejlighed med en god beliggenhed, så vil det næsten altid være en god investering. Som i andre storbyer vil de fleste mennesker i Berlin helst bo nær centrum. Stort set alle BoligBerlins boliger ligger i centrale kvarterer omkring Alexander Platz eller Kurfürstendamm.
Hvilke kvarterer er de bedste?
Især de tidligere østtyske bydele, Mitte, Prenzlauer Berg og Friedrichshain er de seneste år blevet populære. Her finder man talrige hyggelige brostensbelagte gader med udendørs restauranter, fortovscafeer og mange nye, spændende gallerier.
Der er i øvrigt ingen penge sparet ved at handle gennem en tysk mægler, da BoligBerlin ikke tager ekstra for vores service. - Tilbage.
Vi råder generelt til, at man slår til og reserverer med det samme, hvis man finder en bolig, man gerne vil købe. Skulle vi bede om et reservationsgebyr, så kan dette som regel delvist refunderes, hvis man alligevel ikke køber. Sælger kan dog altid beholde en del af gebyret svarende til de udgifter han har haft til at forberede handlen. - Tilbage.
Alle tyske kontrakter vedrørende køb og pantsætning af fast ejendom skal oprettes og underskrives hos en offentlig notar.
Inden mødet hos notaren, har både køber og sælger fået kontrakten til gennemlæsning og kan derfor komme med eventuelle ændringer hos notaren. Notaren sørger for, at formalia om ejendommens overdragelse til køber og betaling af købsprisen bliver overholdt.
Når alle papirer er klar til underskrivelse, læser notaren alle relevante papirer i forhold til ejerskiftet op for køber. Da det er et lovkrav, at køber kan forstå og godkende det oplæste, kan denne procedure blive tolket af en dansktalende tolk, hvis ikke notaren føler sig overbevist om, at købers tyskkundskaber er tilstrækkelige.
Hvis man køber en lejlighed i en ejendom, der skal kernesaneres, er der helt klare regler i tysk lovgivning for, hvor meget der skal betales hvornår. Hovedprincippet er, at der betales rater i takt med, at byggeriet skrider frem. Og at man kun betaler for netop den del af byggeriet, der er gjort færdig. Første afdrag betales normalt først, når selve renoveringsarbejdet går i gang.
Generelt bliver købesummen frigivet til sælger, når aftalen om ejendomsrettens overgang er underskrevet. For at forhindre, at sælgeren inden den endelige tinglysning yderligere pantsætter ejendommen eller sælger denne til en anden køber, vil der som regel - med notarens hjælp - blive foretaget en foreløbig lysning, som har samme funktion som et betinget skøde i Danmark. - Tilbage.
Hvis man låner en del af købsprisen i sin bank, er det op til banken, hvor stor en udbetaling, der kan godkendes, før et lån kan ydes. - Tilbage.
Hvad er handelsomkostningerne?
BoligBerlin arbejder med rene linier. Vi er agent for sælger, men ønsker til gengæld at give køber så god en information og service som overhovedet muligt. Derudover tilbyder vi kontakt til advokater, banker og arkitekter, som kan yde upartisk rådgivning i tvivlstilfælde. Alligevel er vores boligpriser aldrig højere end hos vores tyske konkurrenter.
Notarens salær er normalt 1,5 procent af købssummen. Eventuelt mindre, hvis der ikke skal tinglyses pant i ejendommen.
Hvad er en finansieringsbekræftelse og hvorfor er det nødvendigt?
I forbindelse med saneringsprojekter og nybyggerier kræves det som ofte, at køber præsenterer sælger for en finansieringsbekræftelse, før kontrakten kan underskrives hos notaren.
Dette skyldes, at sådanne projekter som regel er finansieret af en tysk bank, der lægger ud for hele projektet på bygherrens vegne. Denne bank vil ikke udløse finansieringen til at bygge en bestemt lejlighed med mindre det på forhånd er dokumenteret, at køberen har tilstrækkelig finansiering til rådighed.
En finansieringsbekræftelse er ikke en bankgaranti, men er en skrivelse udstedt af købers bank, hvori banken bekræfter sin hensigt om at finansiere købet af en given lejlighed. Skriv til os, hvis du gerne vil se et eksempel på en finansieringsbekræftelse. - Tilbage.
Hvad skal man betale i skat?
Man skal betale ejendomsværdiskat til Danmark. Det er 1 pct. af ejendommens salgspris. Dog betales 3 pct. af den del af værdien, som overstiger DKK 3.040.000.
Man skal ikke betale ejendomsværdiskat, hvis boligen udelukkende udlejes.
Det danske skattevæsen modtager ikke automatisk besked på, at man ejer en bolig i Tyskland, man har derfor pligt til selv at opgive dette ejerskab på sin selvangivelse.
Hvad skal man betale i skat, hvis man sælger den igen?
Den tyske skattelov (§23, stk. 1) siger, at gevinst ved handel af ejendom er skattepligtig, hvis der er forløbet mindre end 10 år mellem købs- og salgsdatoen. Undtaget fra skattepligt er ejendom, som enten udelukkende har været brugt til egen beboelse eller som i det år lejligheden sælges samt de to foregående år er blevet brugt til egen beboelse. For at kunne sandsynliggøre dette er det meget tilrådeligt, at man tilmelder sig det tyske folkeregister på lejlighedens adresse, da myndighederne ellers vil gå ud fra, at lejligheden ikke har været anvendt til egen beboelse.
I praksis betyder reglen, at hvis man udelukkende selv bruger lejligheden, så er en evt. gevinst ved salg ikke skattepligtig i Tyskland. Det samme gælder, hvis man har haft lejligheden i mere end ti år.
En eventuel værdistigning beregnes ikke blot ved at sammenligne prisen på købe- og salgstidspunktet. Ved beregningen af købesummen medregnes også alle udgifter til købet, herunder mæglersalær, ligesom eventuelle udgifter i forbindelse med salget trækkes fra salgrprisen. Derudover afskrives fast ejendom i Tyskland med 2 eller 2,5% om året. Denne afskrivning er baseret på købesummen (dog kun på den del af beløbet, som udgøres af selve murstenene, ikke grundstykket), og det betyder, at købesummen eksempelvis efter ti år vil være reduceret med op til 25%, inden stigningen beregnes.
Skal man have en dansk eller tysk advokat?
Der findes en række advokatfirmaer, som både arbejder med danske og tyske forhold.
Hvis du som køber har behov for en advokat til eksempelvis at gennemlæse en købekontrakt, er det tilrådeligt at kontakte et af disse firmaer, da de kender til tysk ret, men samtidig har forudsætninger for at forstå det danske udgangspunkt. - Tilbage.
Ja, det er ikke noget problem at være flere om at købe en lejlighed. Afgifterne ved overtagelse er de normale, men vil eksempelvis en partner, der ejer 20 procent af lejligheden sælge sin "andel", slipper den nye ejer af andelen med at betale overtagelsesudgifter af sin andel alene (5 procent af "andelens" pris).
Beregn dine månedlige boligudgifter
Du kan hente vores ”boligberegner” og se, hvad dine udgifter vil beløbe sig til.
BoligBeregneren er uden ansvar og kun vejledende. Du kan downloade den ved at HØJREklikke på linket her og vælge Gem som/Save as: http://www.broens.com/files/boligberegner.xls - Tilbage.
I Tyskland betaler man en mindre grundskat, som ligger på ca. 1000 kr. om året for en toværelses og ca. 1.500 kr. årligt for en treværelses.
Som i Danmark betaler man et månedligt bidrag til ejerforeningen (Hausgeld eller Wohngeld), som dækker ejerforeningens udgifter til renovation, evt. vicevært og vedligeholdelse af ejendommen og dens installationer.
NB: Desuden inkluderes normalt også a conto varme samt vand og antenneforening i dette beløb. I en velholdt ejendom udgør bidraget ca. 16-25 kr. pr. kvm. om måneden. - Tilbage.
Hvor store er lejlighederne?
En kvadratmeter er ikke bare en kvadratmeter. I hvert fald er der forskel på angivelser af lejligheders størrelse i Tyskland og i Danmark. Årsagen er, at man i Danmark angiver de såkaldte ydre mål: Det vil sige, at de angivne kvadratmeter i Danmark inkluderer ydermure og trappeopgang, med videre.
Sådan er det ikke i Tyskland. Her angiver de oplyste kvadratmetermål udelukkende lejlighedens indre beboelsesflade. Skrå vægge og lignende trækker desuden ned. Derfor er det en tommelfingerregel, at når man ser et kvadratmetermål på denne hjemmeside så kan man roligt lægge mellem ti og tyve procent til for at finde ud af, hvor stort kvadratmetermålet ville have været hos en dansk ejendomsmægler. - Tilbage.
I Tyskland skelner man mellem Altbau, Plattenbau og Neubau. Neubau er typisk nyere huse bygget fra 80'erne og fremefter. Plattenbau er den type betonhuse, man begyndte at bygge i slutningen af 50'erne og frem til slutningen af 70'erne. Altbau er således huse, der er bygget i perioden før slutningen af 1950'erne.
Når vi på boligberlin.dk beskriver et hus som værende ’Altbau’, så er huset som regel bygget omkring århundredeskiftet. Dermed er der tale om klassiske huse med stuk, udsmykning og højt til loftet. - Tilbage.
BoligBerlin kan i de fleste tilfælde hjælpe kunderne til at få et byggeri kontrolleret af det kendte standardiseringsselskab TÜV, der sikrer, at din bolig bliver bygget eller renoveret efter gældende standard. Anvisninger fra TÜV skal følges af bygherren. - Tilbage.
BoligBerlin arbejder primært i såkaldte byfornyelsesområder. Det vil sige, at byen Berlin har besluttet, at bydelene skal fornys og saneres. For at finansiere dette giver man store skattefradrag til tyske skatteborgere, som kan trække alle udgifter til sanering fra i skat over ti år. Derfor fungerer markedet sådan, at de fleste køber deres lejlighed, INDEN saneringen går i gang, for ellers kan de jo ikke fratrække udgifterne.
Disse skatteregler vedrører ikke direkte danske købere, men det betyder, at man kun sjældent kan få fingrene i en nyrenoveret lejlighed, der er klar til indflytning. Typisk underskriver man kontrakten, inden byggeriet overhovedet går i gang, og derfor er det normalt, at man skal vente mellem 6 måneder og et år, før lejligheden er klar.
Hvad er det med tyske køkkener?
I Tyskland er der tradition for at betragte et køkken som et møbel snarere end som fast bestanddel af huset eller lejligheden. Derfor er det ofte tilfældet, at der ikke følger et køkken med de lejligheder, som vi formidler her på websiden. Sælgerens argument er ofte, at kundernes ønsker i forhold til køkkener er meget forskellige, og det kan man så mene om, hvad man vil. Den gode nyhed er dog, at et godt, lille køkken med alle elementer og hårde hvidevarer, kan fås for godt 20.000 DKK.